A PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA NO AGRO

Instrumento de segurança jurídica nas negociações e possessórias

No agronegócio, muitas negociações imobiliárias ainda acontecem em cenários complexos, envolvendo áreas em processo de regularização, imóveis sem matrícula individualizada, necessidade de georreferenciamento e cadeias possessórias formalizadas apenas por contratos particulares, por vezes apenas com reconhecimento de firma.

Embora essa realidade seja comum em diversas regiões do país, especialmente no meio rural, ela evidencia a necessidade de mecanismos que tragam mais segurança jurídica às partes envolvidas. Nesse contexto, a procuração em causa própria pode representar importante instrumento de estabilidade e praticidade nas negociações possessórias rurais.

Prevista no artigo 685 do Código Civil, a procuração em causa própria possui características que a diferenciam das procurações comuns, especialmente pela irrevogabilidade e pela vinculação direta ao negócio jurídico realizado. O dispositivo estabelece que, quando o mandato contiver cláusula “em causa própria”, a revogação torna-se ineficaz, o mandato não se extingue pela morte das partes e o mandatário pode transferir os bens para si, observadas as formalidades legais.

Na prática, ela pode ser utilizada em situações em que comprador e vendedor já chegaram a um acordo, mas ainda existem pendências técnicas ou administrativas que impedem a lavratura imediata da escritura pública.

Um exemplo bastante comum que ainda estão passando pelo procedimento de georreferenciamento. Em muitos casos, o negócio já foi ajustado entre as partes, porém o imóvel ainda não possui todas as coordenadas geográficas definitivas aptas para constar na escritura pública. A procuração em causa própria permite que o adquirente providencie pessoalmente o georreferenciamento e conclua a regularização sem depender novamente do vendedor, evitando retrabalho documental e trazendo continuidade ao procedimento.

Outra situação frequente envolve imóveis rurais que dependem da emissão de certidão da Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Enquanto a certidão não é emitida, não pode ser feita a escritura e muitas vezes os vendedores não desejam permanecer vinculados à obrigação de retornar futuramente para assinatura da escritura definitiva. Nesse cenário, a procuração em causa própria permite que o adquirente conduza os atos necessários à regularização e posteriormente realize o registro definitivo sem depender de novo comparecimento dos vendedores.

Uma das grandes vantagens desse instrumento é justamente a flexibilidade aliada à segurança jurídica. Isso porque a procuração em causa própria possui estrutura muito semelhante à própria escritura pública de compra e venda, contendo:

·         qualificação completa das partes;

·         descrição detalhada do imóvel;

·         valor negociado;

·         forma de pagamento;

·         e poderes específicos relacionados ao negócio ajustado.

Inclusive, o próprio Código de Normas Gerais da Corregedoria-Geral da Justiça do Foro Extrajudicial reconhece essa proximidade jurídica. Ele estabelece que a procuração em causa própria contendo os mesmos requisitos exigidos para a compra e venda será regida pelas normas da escritura pública, sendo considerada título translativo da propriedade perante o registro imobiliário, sem necessidade de nova escritura.

Além disso, por ser lavrada em tabelionato de notas, a procuração permanece arquivada em livro oficial e integrada às centrais eletrônicas cartorárias, permitindo conservação permanente do ato, emissão futura de traslados físicos e digitais, rastreabilidade documental e maior facilidade de conferência de autenticidade.

Outro ponto relevante é que, em regra, não há necessidade de recolhimento imediato do ITBI no momento da lavratura da procuração em causa própria. Isso possibilita que o adquirente regularize primeiro as pendências técnicas e documentais do imóvel e apenas posteriormente recolha o imposto e apresente o título ao registro imobiliário.

Naturalmente, cada caso deve ser analisado individualmente, observando-se as exigências legais e registrais aplicáveis ao imóvel rural específico. A procuração em causa própria não substitui a necessidade de regularização imobiliária definitiva nem resolve automaticamente eventuais vícios dominiais. Porém, quando corretamente utilizada, ela pode representar importantíssimo instrumento de continuidade negocial, organização documental e fortalecimento da segurança jurídica no agronegócio.

Afinal, negócios relevantes não podem depender apenas da confiança verbal e contratos particulares que só valem entre as partes. Formalização adequada, prevenção de conflitos e instrumentos jurídicos bem estruturados são medidas que protegem patrimônios, investimentos e a continuidade das atividades rurais.

ALCIONE MONTANI é Tabeliã de Notas do Cartório Montani